相続した空き家・遠方の実家を処分する｜相続登記の義務化、放置のコスト、仲介・買取・空き家バンク・解体の選び方

相続登記の義務化（2024年4月〜）で何が変わったのか

2024年4月1日から相続登記が義務になり、取得を知った日から3年以内（施行前の相続は2027年3月31日まで）に申請しないと10万円以下の過料の対象になり得ます。

2024年4月1日に改正不動産登記法が施行され、相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務になりました。それまでは登記をしなくても罰則がなく、亡くなった親や祖父母の名義のまま放置された家が全国で問題になっていました。要点は次のとおりです。

• 期限: 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。遺産分割協議がまとまった場合は、その日から3年以内に協議内容に沿った登記を行います。
• 過去の相続も対象: 2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月31日までが期限とされています。
• 罰則: 正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象になり得ます。
• 相続人申告登記: 遺産分割がまとまらず期限内に登記できない場合、「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る簡易な手続きが用意されており、これを行うと義務を果たしたものと扱われます。

売却する場合も、相続登記を済ませて名義を売主に変えてからでなければ所有権を移転できません。売る・売らないにかかわらず、まず登記の状態を確認するところから始めてください。登記事項証明書は法務局の窓口やオンラインで取得できます。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、成仏不動産・ラクウルとも「相続手続きの相談に対応」と公式ページに記載しています。

空き家を持ち続けると何にお金と手間がかかるのか

固定資産税・都市計画税、管理の手間と費用、老朽化による責任、資産価値の低下、相続人が増えるリスクの5つです。

誰も住まない家でも、所有している限り費用と手間はかかり続けます。主なものを挙げます。

• 固定資産税・都市計画税: 毎年課税されます。住宅が建っている土地には税額を軽減する特例（住宅用地の特例）がありますが、管理が不十分で「特定空家」や「管理不全空家」として自治体から勧告を受けると、特例の対象から外れ、土地の税額が上がることがあります。
• 管理の手間と費用: 換気、通水、庭木の手入れ、郵便物の処理、近隣からの苦情対応。遠方から通うなら交通費もかかり、管理会社に頼めば月額費用がかかります。
• 老朽化による責任: 屋根材や外壁が落下して通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者が責任を問われることがあります。火災保険・施設賠償の加入状況も確認が必要です。
• 資産価値の低下: 木造の建物は年数とともに評価が下がり、放置期間が長いほど雨漏りやシロアリで状態が悪化し、売却時の条件が厳しくなります。
• 相続人が増える: 手続きを先送りしている間に相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子が相続人に加わり、遺産分割の合意がさらに難しくなります。

「いつか片付ける」と置いておくコストは、年単位で見ると決して小さくありません。処分の方針を早めに決めることが、結果的に負担を減らします。

相続した空き家の処分方法にはどんな選択肢があるのか

仲介で売る、買取業者に売る、自治体の空き家バンク、解体して土地で売る／持つ、の4つです。

再建築不可の土地は、解体すると新しい建物を建てられないため、土地の価値が大きく下がります。解体を検討する前に、その土地が接道義務を満たしているかを確認してください。ラクウルは再建築不可物件を買取対象に含めており、公式FAQで「建て替えができない土地でも処分できる」と記載しています。

税制面では、相続した空き家を売却した際に譲渡所得から一定額を控除できる特例が設けられています。適用には建物の建築時期、居住状況、売却期限など複数の要件があり、買取業者への売却でも要件を満たせば対象になり得ます。適用可否は税理士や税務署にご確認ください。

どんな場合に買取が向いているのか

遠方で通えない、家財が残っている、人が亡くなった、築古で傷んでいる、権利関係に事情がある、早く現金化して分けたい、という条件が重なる場合です。

次のような条件が重なる場合、仲介で買主を待つより買取業者に相談する方が現実的です。

• 遠方に住んでいて、内覧対応や片付けのために何度も通えない。 2社とも立ち合い不要で査定できると記載しています。
• 家財・遺品がそのまま残っている。 2社とも残置物があるままで買取可としており、遺品整理も同社で対応すると記載しています。
• 親が自宅で亡くなり、発見まで時間がかかった。 告知義務が関わり、仲介では買主が付きにくい典型例です。事故物件の売り方は別記事で詳しく整理しています。
• 築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害がある。 ラクウルは「築年数は完全に不問」「雨漏りやシロアリがいても問題ない」と公式FAQに記載しています。
• 再建築不可、共有持分、借地など権利関係に事情がある。 一般の買主が住宅ローンを使いにくく、仲介では成約しにくい類型です。
• 相続人が複数いて、早く現金化して分けたい。 買取は決済日の見通しが立ちやすく、遺産分割の区切りをつけやすくなります。

反対に、駅近で建物の状態も良い家は、時間をかけて仲介で売った方が手元に残る金額が多くなる可能性があります。成仏不動産は「仲介の方が売主のメリットが大きいと判断すればそう提案する」と記載しているので、買取業者の査定を「仲介と比べるための材料」として使う考え方もあります。

相続した空き家はどの買取業者に相談できるのか（2社）

成仏不動産の正しい買取とラクウルの2社が相続した家・遠方の実家の相談に対応すると記載しており、どちらも全国対応・査定無料・相続前の相談可です。

相続した家、遠方の実家の相談に対応すると公式ページに記載している専門買取業者2社です。どちらも全国対応・査定無料・相続前の相談可と記載しています。

2社の条件を全項目で並べた比較は買取業者を比べる記事をご覧ください。

よくある質問